Как полагают наши эксперты, ценовая динамика в следующем году обещает быть разнообразной. Например, цены в долларах всегда показывают одинаковую реакцию на случившиеся кризисы (можно вспомнить 1998, 2008, когда цена уменьшилась примерно на 35 процентов), несмотря на то, что причины у кризисов могут быть разными. В результате, эксперты ожидают, что долларовый индекс цены на жилье уменьшиться на аналогичную величину. Зато динамика цен в рублях будет определяться событиями на рынке валют.
Одинаковая реакция на кризисы
Сегодняшняя экономическая и финансовая ситуация, наблюдаемая на рынке недвижимости, достаточно запутанная. Практика демонстрирует, что многокомпонентные модели экономики в подобных условиях делают прогнозирование более трудным делом. Понятно, что сложные расчеты всегда будут вызывать определенные сомнения к достоверности полученных результатов. Потому наши эксперты пользуются методами попроще и понадежнее, одним из которых считается сравнительный.
В последнее двадцатилетие отечественная экономика уже столкнулась с парой значительных кризисов (1998 и 2008), которые были разными по своим причинами, но примерно одинаково воздействовали на московскую недвижимость. В частности, снизились долларовые цены. В 2008 валютная цена составила 3858 долларов за квадрат, уменьшившись на 37 процентов, хотя сначала составляла 6122 доллара. Что касается 1998, там удешевление составило 32 процента, поскольку сначала цена равнялась 979 долларам за квадрат, а потом уменьшилась до 670 долларов.
По мнению Олега Репченко, одного из экспертов, кризисные причины были различными. Так в 2008 это были локальные проблемы, а спустя 10 лет – рецессия во всем мире. Кардинальными оказались и различия в рублевом ослаблении по отношению к доллару: в 1998 это обесценивание было вчетверо (сначала доллар стоил 6 рублей, потом начал стоить 24 рубля); в 2008 обесценивание составило 25 процентов (сначала доллар стоил 24 рубля, а потом стал стоить 30 рублей).
Вместе с тем долларовый индекс, касающийся цены жилья, вел себя практически аналогичным образом. На данный момент доллар в нашей экономической системе оказывается определенными мерилом мировых финансов, которое отражает настоящую цену товара.
Жилье за доллары должно подешеветь; по рублям – разные варианты
Если опираться на аналогичное поведения валютной стоимости недвижимости в предыдущие кризисные периоды, можно предположить, что результатом сегодняшних катаклизмов долларовая цена за квадрат уменьшиться на 35 процентов. Значит, динамика стоимости в рублях станет определяться за счет уменьшения отечественного валютного курса по отношению к доллару (эти показатели будут рассматриваться после окончания кризиса и во время стабилизации). Например, если рубль ослабиться по отношению к американской валюте, как в 2008, меньше, чем упадет долларовый индекс, цены в рублях тоже начнут снижаться, но не так, как цены в долларах. Когда же уменьшение рубля окажется большим по сравнению с падением цен в долларах – как было в 1998 – недвижимость за рубли реально подорожает.
Среднее уменьшение цен в долларах на рынке недвижимости составляет 35 процентов, хотя можно ожидать различную реакцию на экономические катаклизмы со стороны отдельных объектов. На таком отрицательном фоне неплохо проявит себя жилище со статусом первого дома. Речь идет о:
- городских московским апартаментах и квартирах в Подмосковье,
- объектах, расположенных на территории среднего Подмосковья, имеющих развитую инфраструктуру и чудесные транспортные развязки,
- готовых коттеджах, а также таунхаусах, которые находятся рядом со столицей.
Не такими устойчивыми к катаклизмам оказываются объекты, находящиеся далеко от Москвы и те, в которых проживать можно временно. Тем более, плохо, когда они не готовы использоваться, вроде городской недвижимости, находящейся на дальней территории Подмосковья, загородных поселков с плохими транспортными развязками, земельных участков и так далее.
Как показывает предыдущий опыт, при 35 процентном уменьшении долларовой цены в среднем диапазон уменьшения будет начинаться от 20 процентов и достигать 50 процентов (многое определяется непосредственными свойствами объекта). Самых ликвидных рыночных сегментов ожидает удешевление, не превышающее, впрочем, 20 процентов. Что касается рублевых цен, здесь вообще не должно быть уменьшения из-за снижения рублевого курса по отношению к американской валюте, как это было в 2008. Лучшими перспективами, пожалуй, обладают новостройки, обычно дорожающие при строительстве где-то на 20 процентов в рублях. Естественно, эти объекты не должны быть заморожены.
Самая ликвидная недвижимость для жилья подешевеет, вне зависимости от валюты (причем, цена в долларах может упасть до 50 процентов).
Ставки по жилищной аренде не поднимутся
Из-за высоких темпов инфляции, существенного уменьшения доходов, увеличения уровня безработицы, стоимость жилищной аренды тоже может уменьшиться – это касается любой валюты, а арендный бизнес станет невыгодным. Многие арендодатели, которые вложили дополнительные средства в недвижимость, обладают лучшими финансовыми возможностями по сравнению с арендаторами, которые зачастую оплачивают съемное жилье из последних сил. Во время кризисов такие возможности становятся еще хуже.
Наверняка, потери понесет и рынок, на котором арендуется дорогостоящая недвижимость. Естественно, здешние клиенты более устойчивы ко всякого рода финансовым катаклизмам из-за финансовой стабильности. Но в последнее время экспаты, которые являются основными клиентами в этой области, покидают страну. Что касается отечественных бизнесменов, они, скорее всего, станут экономить на таких делах, как аренда, и поменяют жилье на что-нибудь скромнее. Когда же рантье решит увеличить цену для компенсации инфляции или попробует перейти на оплату в долларах, он потерпит фиаско.
Из коммерческой недвижимости пострадают офисы
Больше всего из-за кризиса может пострадать недвижимость, имеющая коммерческий характер – особенно, офисы (в 2008 и то не было подобной угрозы). Произойдет отток иностранных компаний с нашего рыночного сегмента, которого, по-видимому, не избежать, не только из-за ухудшения бизнес условий, но также вследствие политических обстоятельств. К тому же деловая активность существенно уменьшается из-за налоговых нагрузок – например, возрос налоговый сбор на зарплатный фонд (то же медицинское страхование).
Вместе с экономическими кризисами возросло предложение офисов – кстати, этот сегмент значительно отличается от сегмента жилищной недвижимости, в котором ограниченное предложение может поддерживать стоимость. Согласно статистическим данным, около 27 процентов офисных помещений к концу 2014 будут просто пустовать из-за того, что было построено очень много новой недвижимости такого же рода (в прошлом году этот показатель составил 17 процентов).
В 2014 в столице будет сдано примерно 1,4 миллиона квадратов офисных площадей, из которых 0,7 миллиона – из категории А. Однако спрос может быть лишь на 800 тысяч квадратов, из которых 30 процентов принадлежат к категории А. Уже сегодня арендные ставки уменьшились на 10 процентов в категории А и примерно на 8 процентов для категории В. Судя по другим статистическим данным в скором времени уменьшение должно составить 20 процентов.
По прогнозам Минэкономразвития нашу страну ожидает в следующем году рецессия, связанная с 0,8 процентным снижением ВВП. Прогнозы всемирного банка оказываются немного оптимистичнее – 0,7 процентов. Конечно, плохая макроэкономика страны повлияет на рынок офисов, который довольно чувствителен к изменениям в экономике. Кризис будет ухудшаться, а падение ставок может достигнуть 50 процентов.
Итого
Как полагают наши эксперты, изменения цен не недвижимость в кризисное время будет различным – самое ликвидное жилье, которое оптимально по своей стоимости и качеству, уменьшиться в долларовой цене и останется стабильной в рублях (возможен даже рост). Менее ликвидное жилье может подешеветь во всех валютах.
