Если говорить об аренде квартир при текущей девальвации, то цены на нее не повышаются, как это случилось и продолжает происходить с долларом. Вместе с тем рублевые ставки пока что тоже не снижаются.
Довольно трудно решить, что делать арендаторам, а также арендодателям в подобной нестабильности. Например, в редакцию нашего сайта обратилась одна латышка, сдающая апартаменты в российской столице. Ее доходы снизились практически на 40 процентов с начала осени по конец сезона, и если раньше она получала 800 долларов, в ноябре пришлось довольствоваться уже 500 евро. Вот потому женщина и спросила совета, по поводу необходимости привязки к евро, поскольку это может защитить от валютного риска.
Естественно, возможно увеличение цены, но при этом она рискует потерей жильца притом, что нового отыскать не получится. Именно так полагают наши опытные эксперты.
Привязка к доллару оказывается невозможной
Еще в 90-х ситуация на рынках недвижимости вполне позволяла привязку к доллару, а потому во время кризиса 98 г. у арендаторов возникло немало проблем, поскольку цены увеличились вместе со ставками на аренду. По воспоминаниям одного из PR-менеджеров была такая ситуация, когда он арендовал квартиру, а потом оттуда пришлось съехать вследствие того, что хозяйка начала срочно требовать деньги, жаловалась на кредит и так далее. Но сегодня ситуация несколько иная, так как настоящие «хозяева рынка» уже не арендодатели.
Конечно, номинация цен в долларовой валюте может показаться весьма соблазнительной для любого арендодателя. По словам стоматолога Александра, в том году собственник апартаментов, которые он арендует, решил переводить ставку, оплачиваемую каждый месяц, в доллары. Наверняка, арендодатель предполагал рублевый обвал и потому решил не рисковать. Вместе с тем в самом договоре указывалась стоимость в рублях, и потому Александр не стал пересматривать стоимость.
В начале осени этого года договор Александра и арендодателя закончился, после чего последний намекал о том, чтобы его продлить. Никаких попыток установления долларовой цены и в помине не было на этот раз, поскольку хозяин понимал, что арендатор может отказаться. Хозяином было поставлено новое условие: арендодатель захотел, чтобы арендатор оплачивал расходы, связанные с коммунальными услугами, вследствие чего платежи, оплачиваемые каждый месяц, увеличились на 4000 рублей и составили 49 тысяч рублей. Александру пришлось согласиться с подобным условием, так как само жилище достаточно редкое и пригодное – в столичном центре и с качественно выполненным ремонтом. Причем, он вообще первый жилец в этих апартаментах.
Елена Шарапова, владеющая двухкомнатными апартаментами в районе «Маяковской» сдает их с начала осени, причем начала с 1000 долларов (на тот момент это 37 тысяч рублей). Арендатором является ее знакомая, а потому стоимость несколько меньшей рыночной. Тем не менее, оплата ей была нужна в долларах. Но после того, как рубль упал, данную стоимость было уже нелегко удержать. Вот почему Елена пошла на уменьшение долларовой ставки, а впоследствии на фиксацию рублевой стоимости (42 тысячи рублей). Теперь она ожидает стабилизации курса, после чего снова переведет оплату на валюту, так как не нуждается в рублях.
Кстати, сегодня отказываются от валютной стоимости даже собственники дорогостоящих квартир, хотя там всегда такими расчетами пользовались ранее. Юлия Лукина, директор арендного департамента НДВ-Недвижимость, говорит о недавнем обращении к ним собственника большой квартиры, которая располагается недалеко от станции «Филевский парк». От него уехали арендаторы, не желавшие оплачивать аренду в евро. Им удалось арендовать квартиру в том же районе и платить при этом рублями. Сам же собственник оказался не слишком знаком с тем, каковы реалии сегодняшнего рынка: он все еще желал сдавать собственное жилье в валюте, еще и по более дорогой стоимости. Пришлось объяснить ему, насколько данный вариант является проигрышным. В итоге, квартиру сдали за 150 тысяч рублей и данная стоимость намного ниже начальной цены, которая указывалась в евро.
Дальнейший рост невозможен
Владельцам недвижимости не нужно забывать про возможность определения арендных ставок с помощью спроса, а также предложения, для чего не понадобятся валютные курсы, цена нефти и остальные факторы. На данный баланс точно не в пользу владельцев. Согласно статистическим данным, предложение выше спроса практически втрое. Даже по показателям ноября уменьшение спроса составило 12 процентов.
Например, Нина Чуднова, работающая журналисткой, снимает апартаменты уже много лет. Пару лет назад собственница арендуемой квартиры захотела увеличить ставки, и Нине в ту пору пришлось соглашаться, так как она видела рыночную тенденцию и понимала, что хозяйка без проблем сможет отыскать для себя арендатора, если она откажется. Но когда в том году собственнице снова захотелось пойти на увеличение цены на 3000 рублей, Нина не согласилась и пригрозила съехать. Она видела, что ситуация поменялась в связи со снижением спроса и соответствующего снижения стоимости. Как бы хозяйка не настаивала на необходимости повышения, журналистка не сдавалась, а затем все стихло. Отныне подобных разговоров с собственницей больше не было.
Как уверяет Галина Киселева, заведующий арендным департаментом «Инком Недвижимость», на протяжении этого года цена была примерно одинаковой – были отмечены определенные стоимостные колебания в пределах 2 процентов. Согласно ноябрьским результатам цена аренды апартаментов их категории эконом в столице равнялась:
- 30,7 тысяч, если это однокомнатная квартира;
- 40,9 тысяч, если это двухкомнатная;
- 55,7 тысяч, если это многокомнатная.
При проведении переговоров владельцы квартир из категории эконом чаще всего согласны на скидки. По уточнению той же Галины Киселевой, такая скидка обычно достигает 5 процентов (до 3000 рублей), но иногда может достигнуть и 15 процентов при слишком высокой начальной стоимости.
Например, Анна Снегова, работающая маркетологом, еще в начале осени планировала сдавать собственную квартиру. Она владеет однокомнатной квартирой, внутри которой качественный и свежий ремонт, дополненная обстановка. Но уже в конце осени наряду с этим предложением были другие, которые предлагали 35 тысяч рублей и более доступные цены.
Сложно было искать арендатора, и какое-то время анна хотела подождать наступление нового года, после чего уже уменьшать стоимость. Вместе с тем после месячного поиска ей удалось отыскать арендатора: им оказалась девушка, снявшая апартаменты за 40 тысяч рублей. Ей просто понравилась хозяйка, и жилище оказалось расположенным возле работы этой девушки.
Сбивание цены и запрос бонусов
Во время предыдущего кризиса большинство арендаторов договаривались о том, чтобы собственники уменьшали цены. Мария Краскова, работающая PR менеджером, говорит о том, как 6 лет назад она потеряла работу, равно как и ее муж. Собственница апартаментов, которые они снимали, поняла ситуацию и уменьшила цену на 25 процентов. На данный момент они не спешат разговаривать с ней об уменьшении стоимости, так как работают и не видят, чтобы наблюдался массовый отток арендаторов. Соответственно, уступок от арендаторов можно даже не ждать. Хотя пройдет еще пара месяцев и, возможно, такой вопрос станет актуальным.
На данный момент от собственников можно ждать предоставления всевозможных бонусов. Нина Чуднова говорит о том, что сдает апартаменты по цене, которая дороже рыночной, но состояние у жилища хорошее и при поиске арендатора не понадобилось даже помощи агента. Более того, проходил даже конкурс среди потенциальных жильцов. Когда летом Нина дала небольшую скидку арендаторам, их довольству не было пределов. Чтобы сохранить с ними отличные отношения Нина даже приобрела в квартиру духовку, стоящую 7000 рублей.
Как считают наши эксперты, именно арендаторы склонны диктовать сегодняшние правила в данной области. Собственники пока что не готовы уменьшать ставки, но стараются вести себя гибко, благодаря чему можно от них добиваться выгодных условий.
