Квартиру, дом, дачу и прочие недвижимые объекты можно не только продавать, сдавать в аренду или оставить в наследство – их можно дарить. Вопрос дарения чаще всего касается имущественных отношений внутри одной семьи. Как правильно оформить дарственную на такой ценный подарок и что потребуется для этого?
Участники правоотношений
Подарить квартиру и другую недвижимость можно не только близким родственникам, но и посторонним лицам. В нормах действующего законодательства существует несколько ограничений:
• нельзя дарить от имени малолетних или недееспособных собственников, даже если организует сделку законный опекун.• нельзя дарить объекты недвижимости госслужащим. Особенно это касается подарков для сотрудников медицинских или образовательных учреждений, если даритель там лечится или обучается.
• закон не допускает осуществление дарения недвижимости между различными коммерческими организациями. Но юридическое лицо может подарить недвижимое имущество физлицу и наоборот.
Есть небольшой нюанс: если договор дарения (дарственная) оформляется на лицо, которое не является близким родственником дарителя – одаренному придётся заплатить налог на доход. Кто относится к категории «близкие родственники»? Это супруги, дети и родители, внуки, бабушки-дедушки, родные сёстры и братья (неважно, один у них общий родитель или двое). Если подарок собирается сделать тётя племяннику, то он заплатит налог.
Считается, что данный вид сделки, как правило, выбирают родственники, чтобы таким образом передать наследство. Можно смело констатировать, что более 50 % всех сделок дарения заключаются именно среди родственников. Этот способ передачи имущества имеет смысл только для очень близких родственников, так как лишь в этом случае предусмотрена льгота на подоходный налог.
Все остальные эпизоды дарения, – по сути, прикрытие обычной купли-продажи, что называется «мнимое дарение». Эксперты считают, что эти дарственные оформляются для того, чтобы обойти права других собственников на преимущественную покупку или чтобы скрыть информацию о том, на какие средства был приобретён некий объект.
Существуют и довольно редкие варианты, когда с помощью заключения данной сделки человек пытается скрыть собственность. При возникновении имущественных претензий к дарителю - взять с него будет нечего.
Как правильно дарить квартиру/недвижимость?
Если участники соглашения достигли соответствующей договоренности - им нужно всего лишь составить договор дарения (дарственную) и приготовить необходимые документы. Дарственная составляется в письменном виде, подписывается обеими сторонами и вместе с приложенными документами отправляется на регистрацию. Данную сделку не обязательно удостоверять нотариально. Документы подаются в уполномоченный регистрационный орган для выдачи свидетельства о праве собственности.
Форма договора есть в интернете, заполнить её самостоятельно не составит особого труда. Следует лишь учесть, чтобы в дарственной были правильно указаны данные обеих сторон (дарителя и одаряемого), содержались все условия сделки и описывался объект, выступающий предметом дарения (если это квартира, то следует предоставить полную информацию: точный адрес, площадь). В договоре следует указать, что у предмета сделки нет обременений.
Если на момент заключения соглашения в данной квартире были зарегистрированы третьи лица - они немедленно утрачивают право пользования квартирой и должны быть сняты с регистрации.
Не всегда в дарственной указывается стоимость предмета дарения. Если оформление сделки происходит с участием родственников, то цена недвижимости не имеет значения. А если она заключается между лицами, не пребывающими в родственных связях - налог будет начислен исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Несмотря на простоту оформления договора, составить его грамотно могут не все. Существует вероятность, что самостоятельно подготовив соглашение, даритель будет вынужден многократно вносить в него различные исправления. Это не очень удобно, поскольку являться в регистрационный орган дарителю и одаряемому нужно вместе. Если они не уверены в своей юридической грамотности или не обладают достаточным количеством свободного времени - лучше сразу обратиться к юристу. Специалист оформит документ гораздо быстрее. Стоимость этой услуги не очень высока, а льготным категориям граждан её оказывают бесплатно.
Договор оформляется в трёх экземплярах. Вместе с дарственной нужно предоставить обязательный комплект документов. В него входят:
• подтверждение права собственности на квартиру/объект,
• выписка из домовой книги, в которой перечисляются все зарегистрированные в данной жилплощади лица,
• справка о финансово-лицевом счете,
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (может понадобиться),
• кадастровый паспорт (для оформления сделки между посторонними лицами) с техническими данными и оценочной стоимостью предмета дарения,
• если даритель состоит в браке, и за время совместного проживания супругов был приобретён объект дарения – нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на передачу подарка.
Собрав пакет документов, даритель и одаряемый должны явиться с паспортами в регистрационный орган. Заплатив налог, одаряемый получит новое свидетельство о собственности.
Сделка считается заключенной в момент подписания договора участниками. Регистрация права собственности происходит во время внесения данных в госреестр. На процедуру регистрации отводится определённый срок. Если нет времени заниматься оформлением сделки самостоятельно - в этом помогут риелторские компании или частные маклеры.
Особенности сделки
Стоит обратить внимание на важный момент: поскольку сделка безвозмездная, она достаточно ненадежна. Во время судебного рассмотрения дела такие сделки легко признаются недействительными. Положение одаряемого достаточно уязвимо, ведь по истечении времени даритель вполне может передумать. Также в законе указываются некоторые обстоятельства, из-за которых договор можно расторгнуть в первые три года. Но даже после окончания этого срока могут всплыть условия, которые тоже станут основанием для расторжения такой сделки.
Передумать участники сделки могут только до её регистрации. Для этого следует подать соответствующее заявление. Но если власти выдали свидетельство о передаче собственности – признать сделку недействительной можно лишь в суде.
